Q: Salut Lou, j’ai un bien en vertu du contrat que je souhaite revendre/flip comme-est d’un rehabber/rénovateur, mais j’ai peut-être d’acheter rapidement et simplement enregistrer l’acte quitter, sans à l’aide d’un avocat de la fermeture ou en attente d’un examen du titre. J’ai besoin de vos conseils.

Juste, le vendeur m’a appelé et laissé un msg sur mon répondeur indiquant qu’elle ne voulait pas vendre à moi parce qu’elle a reçu une meilleure offre. Maintenant je l’ai sous contrat, avec un achat signé et le contrat de vente d’elle, et j’ai eu son signe un acte de revendication de cesser de fumer, trop. J’ai fait ça parce qu’elle se battait avec sa sœur sur cette propriété, qui lui a été donné par sa mère qui est décédé il y a 2 ans. L’acte est à son nom seul, pas de la sœur, mamans ou quelqu’un d’autre. J’ai Voir l’acte et fait une copie de celui-ci.

Ainsi, j’ai pensé que je devrais obtenir l’acte de renonciation aux droits, juste au cas où j’avais besoin d’enregistrer l’acte en raison des problèmes familles, et elle a accepté aussi bien. Elle dit qu’elle voulait juste se débarrasser de cette propriété. J’ai également déposé au Palais de justice un Affidavit pour la propriété montrant que je l’avais sous contrat, comme vous tous recommandé. Je suis en train d’obtenir un contrôle de titre effectué par la compagnie de titre.

Maintenant, que recommandez-vous que je fais ? Devrais je reviens au Palais de justice et enregistrer l’acte de renonciation aux droits ou attendre jusqu’à ce que la recherche de titre est faite et enregistrer l’acte, ou à pied ou quoi ? Si j’ai choisi d’attendre et de planifier un avocat pour faire la clôture, ils seraient sauf la recherche de titre faite par la compagnie de titre ?

Merci, G.

A: Hi G., ce que vous décrivez est un peu risqué, mais c’est en fait assez souvent. C’est une très bonne idée d’obtenir l’examen du titre exécuter tout d’abord, avant de faire une « fermeture de table de cuisine » et d’obtenir un acte de renonciation aux droits (QCD) du vendeur, si vous n’êtes pas à l’aide de/embauche un mandataire fermant à faire une clôture formelle…

Normalement, nous ne recommandons vous faire votre propre fermeture, mais étant donné que vous êtes se précipiter votre achat afin que vous pouvez « préserver » votre transaction avant que l’autre acheteur se déplace dans et l’achète, et/ou avant la sœur accomplit un acte téméraire… juste être sûr que la transaction a été à l’avant, et que vous souhaitez vraiment aller de l’avant car vous avez accepté. Je pense que je serait aller de l’avant et fichier/enregistrer la chromodynamique quantique. Je ne vois que vous avez rien à perdre et beaucoup à gagner.

Je laisserais le vendeur sait qu’elle ne peut pas vendre à quelqu’un d’autre parce qu’elle a déjà un accord contraignant de vendre à vous et vous possédez déjà « techniquement » de la maison (étant donné que vous avez enregistré la chromodynamique quantique), et que votre plan consiste à examiner l’affaire comme si vous aviez déjà convenu avec elle et si vous décidez de ne pas faire la fermeture régulière comme décrit dans votre contrat d’achat vente &, puis vous sortira de la maison (c’est à dire, vous auriez à signer et enregistrer une autre QCD, annulant la QCD préalable d’elle pour vous) pour elle de vendre à quiconque qu’elle aime.

C’était génial que vous déjà enregistré votre « affidavit of Contract », vous mettre dans la chaîne de titres, montrant que vous avez un contrat pour acheter la maison. Maintenant si tout cela « exploser » et vous n’êtes pas en mesure de, ou choisissez de ne pas enregistrer la QCD pour une raison quelconque, l’affidavit vous enregistré vous protégera et vous permettent d’encore acheter la maison à l’avenir (si le vendeur essaie de vendre à quelqu’un d’autre ou essaie de refinancer la maison).

En déposant la chromodynamique quantique, vous devenez le propriétaire officiel de la propriété. Nul ne peut prendre l’affaire loin de vous. Puisque que vous achetez ce « sujet à » tout prêts, vous aurez besoin commencer à faire les paiements sur tous les prêts (appeler les prêteurs pour obtenir un « relevé de compte » pour s’assurer il n’y a aucune surprise paiements rétroactifs ou pénalités vous êtes « héritage »). Je suppose que tu as donné son équité/argent aucune/faible à ce stade, si vous n’avez pas les fonds investis ou en péril avec le vendeur. Maintenant vous avez le temps d’évaluer toutes les données financières et de prendre une décision éclairée. Si en fin de compte, vous ne voulez pas elle, vous pouvez toujours demande de quitter la propriété à l’actuel propriétaire, que vous lui avez dit plus tôt.

** Note à tous les investisseurs de mon collègues : vous ne voulez pas encore jouer à ce jeu de « fermeture de table de cuisine », sauf si vous avez une forte indication que c’est une bonne affaire et vous êtes sûr à 90 % que vous allez aller tout le chemin avec cette affaire. Prenant possession via un enregistrement rapide d’un QCD et puis rebondir propriété au vendeur initial avec un autre QCD plus tard quand vous avez « eu une chance » pour faire votre diligence - n’est pas un jeu sympa à jouer. Nous sommes seulement marcher à travers elle dans cet exemple, parce que l’investisseur cherche à se précipiter pour protéger sa bonne affaire d’être « vendus à nouveau » frauduleusement, par le vendeur à un autre acheteur.

Mais aussi, vous ne voulez pas de posséder tout à coup une propriété où vous avez quelques privilèges potentiellement inconnus, négligés qui peuvent être attachés à la maison, que vous auriez à rembourser avant revendu ou refinancé la maison et pas la possibilité d’assurer vous-même via l’assurance de titres. Donc envisager de ces 3 risques que vous avez avec un « obtenir l’acte, la table de la cuisine de clôture »-

1) Vous aurez probablement le vendeur signer le standard « affidavit de propriétaires » et « Affidavit de Gap » qui utilisent des avocats, où le vendeur garantit qu’aucune autre “mauvaises choses, privilèges, jugements, etc. » il existe contre lui ou les biens, autres que ce que l’examinateur de titre a trouvé… ET même si le vendeur signe ces quantitié, nous avons eu quelque signe sachant qu’ils sont couché et commettre des fraudes. Titre d’assurance couvrirait vous, si le vendeur a menti, mais vous ne pouvez pas obtenir (voir le #3).

2) titre examinateurs sont des êtres humains et faire des erreurs et donnent sur le titre trucs (privilèges, jugements) b/c, qu’ils obtiennent trop occupés, trop fatigué, etc.

3) Vous ne pouvez pas obtenir des assurance de titres du propriétaire pour couvrir toutes les questions ci-dessus, si vous fermez le deal vous-même à une “table de la cuisine », parce qu’un avocat a une clôture peut vendre cette politique pour vous et vous n’avez pas besoin d’en acheter un.

Nous avons eu plusieurs cas où le vendeur a menti au sujet d’autres jugements n’est pas-encore-classé et prêts (voir #1) soit l’examinateur titre a raté un privilège important lors de l’examen du titre (voir #2) et nous avons été couverts par nos polices d’assurance titres.

Si vous avez ces types de problèmes de titre et aucune politique d’assur. titre, tu dois payer tous les frais juridiques et/ou rembourser les privilèges, etc. avant que vous pouvez revendre la propriété. donc, sauf si vous êtes un joueur sérieux:-), fermer avec un avocat afin d’obtenir le vendeur à signer la 2 quantitié et vous obtenez le titre assurance du propriétaire.

Et oui, environ 50 % des avocats temps va acheter un déjà fait (doit être dans les derniers 30 jours habituellement) titre examen et utilisez-le pour la fermeture-il suffit de demander à l’avance votre avocat.

Maintenant, si les nouveau stills acheteur veut que la propriété, ils peuvent acheter directement auprès de vous. Le propriétaire actuel, est bien sûr, va pour être bouleversé et va probablement dire que vous avez fait quelque chose d’illégal.

Q: Can la société titre délivrer un acte de garantie limitée, si ce n’est pas qui fournit un acte de garantie limitée que j’ai vu d’autre question de grossiste pour les rehabbers ?

R: le procureur de fermeture peut remplir un acte de garantie limitée pour votre compte le vendeur (lorsque vous revendre la propriété), disant essentiellement que vous garantissez que la propriété était « valable » au cours de la * limitée * période pendant laquelle vous propriétaire de la maison.

Meilleur des succès & abondance,

Lou Castillo

Lou Castillo a été avec succès investir dans l’immobilier depuis le début “Castillo” s. 90 se rendait vers le haut de l’échelle de l’entreprise jusqu’à ce qu’il a reconnu qu’immobilier offrait une occasion de plus pour la liberté financière, et pour le style de vie qu’il convoitait. Lou a le chic pour développer des systèmes puissants & éprouvées qui travaillent dans l’immobilier et est l’auteur de plus de 7 livres et cours sur le sujet.

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